Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, plus connues sous leur sigle SCPI, sont des structures très utilisées en France. En 2020, elles représentaient un marché de plus de 60 milliards d’euros.
Si vous souhaitez investir dans ces structures, une bonne idée peut être de le faire en achetant des parts de SCPI en démembrement.
Qu’est-ce qu’une SCPI en démembrement ?
Le fonctionnement d’une SCPI est simple. Vous pouvez acheter et vendre des parts de SCPI. Il s’agit donc d’un produit d’épargne.
Une telle société détient des biens immobiliers. Leur gestion, assurée par une société de gestion, permet (normalement) de gagner de l’argent via une répartition des bénéfices entre les détenteurs de parts.
Pour comprendre la spécificité de la SCPI en démembrement, il faut rappeler que la propriété d’un bien immobilier se compose de :
- L’usufruit : le droit d’utiliser ou de tirer des bénéfices du bien immobilier
- La nue-propriété : le droit d’en disposer.
Dans une SCPI en démembrement, l’usufruit et la nue-propriété sont détenues par des personnes différentes.
Le démembrement de SCPI peut se faire sous deux formes :
- Le démembrement temporaire
- Le démembrement viager.
Quels sont les avantages d’une SCPI en démembrement ?
Les avantages du démembrement temporaire
Le démembrement temporaire est une stratégie d’investissement que l’on retrouve souvent conseillé dans les blogs de stratégie financière.
Le principal avantage est à la fois d’acheter les parts à un prix plus bas que la valeur réelle et d’ordre fiscal.
Lors de l’achat, l’investisseur peut profiter d’une décote selon la durée du démembrement temporaire de propriété. Cette durée peut être de 3 à 20 ans. Par exemple, si l’acheteur profite d’une décote de 20% pour un démembrement de 5 ans, il paiera 80€ une part qui possède une valeur de 100€.
Pendant la période de démembrement, il possède la nue-propriété. Il ne touche donc aucun revenu et ne paie pas d’impôts. Puis, à la fin de la période, il récupère l’usufruit et peut commencer à toucher ses revenus.
Cette technique est très intéressante pour préparer un départ à la retraite ou dans une stratégie visant à devenir rentier à moyen terme.
Si les parts ont connu une plus-value, il profite de revenus encore plus importants quand il récupère la propriété totale de ses parts.
Si vous avez déjà un patrimoine immobilier important, le démembrement temporaire a l’avantage de repousser votre assujettissement à l’IFI ou limiter son montant. En effet, les parts de SCI en nue-propriété ne sont pas comptées dans le calcul de votre patrimoine immobilier taxable.
Les avantages du démembrement viager
Le démembrement viager peut être conseillé par des notaires ou agents immobiliers soucieux de l’avenir de leurs clients.
Concrètement, l’objectif est toujours d’avoir d’une part l’usufruit et la nue-propriété. Cette dernière est possédée par les héritiers. Le plus courant est que les héritiers soient les enfants ou le conjoint. Ils peuvent alors obtenir des abattements fiscaux.
L’autre partie, le ou les usufruitiers, continue de recevoir les gains de la SCPI. Quand ils décèdent, les héritiers reçoivent l’usufruit et obtiennent la pleine propriété de leurs parts sans taxe supplémentaire.