Pour le financement de votre maison ou d’un bien immobilier locatif, vous avez le choix entre différents types de prêts immobiliers parmi lesquels le prêt in fine. En réalité, le crédit immobilier in fine est un prêt qui ne fonctionne pas comme tous les autres. En effet, vous remboursez uniquement le montant de l’intérêt tous les mois. Le capital quant à lui est remboursé à l’échéance du crédit.
Toutefois, les banques qui accordent ces prêts s’assurent avant toute chose que l’emprunteur est vraiment capable de rembourser la dette. Pour cela, en plus des garanties présentées, l’acquéreur doit souscrire à un produit financier (assurance décès par exemple) d’un montant plus ou moins équivalent à la somme empruntée.
Comment fonctionne le prêt in fine ?
Comparé au prêt immobilier amortissable, je dirais que le prêt in fine est beaucoup plus coûteux bien qu’il soit simple à concevoir. Cependant, la plupart des banques fixent le montant minimum du prêt in fine à 21 500 euros remboursables sur une durée allant de 3 à 25 ans voir moins en fonction de la banque.
Le fonctionnement du prêt immobilier in fine est donc relativement simple. Comme nous l’avons dit, pendant la durée du crédit, vous ne remboursez que les intérêts. Arrivé à échéance, vous devrez rembourser le capital emprunté.
Si nous prenons l’exemple d’un prêt de 30 000 € remboursable sur 10 ans au taux d’intérêt de 4 %, vous serez appelé à rembourser 100 euros chaque mois et la dixième année vous rembourserez les 30 000 euros, soit un total de 42 000 € remboursé. Pourtant avec un prêt classique vous remboursez au total 36 987,10 €.
Pourquoi souscrire à un prêt in fine ?
Relativement important pour les personnes voulant limiter les paiements mensuels, le prêt in fine à l’avantage que les intérêts remboursés chaque mois peuvent être déduits du revenu locatif que vous déclarez. Si le montant de ce revenu est important, réduire une pareille somme limitera le montant d’impôt à payer. De plus, cela limite vos sorties de trésorerie et vous permet même d’utiliser l’argent cumulé à d’autres fins.
En outre, ce crédit est bien adapté pour les personnes voulant diversifier leur actif, car elles ont l’obligation de souscrire à un autre produit financier sous forme de garantie. L’emprunteur a donc le temps de constater les gains générés par le crédit et de les apprécier.
Si une clause de séquestre assurance est établie par votre courtier, en cas de disparition, votre assurance décès sera chargée de rembourser la totalité du prêt. Cela est dû au fait que celui-ci va se retrouver dans le passif de votre patrimoine.
Les inconvénients du prêt in fine
Bien qu’étant assez simple à comprendre, le prêt in fine présente certains inconvénients.
- Le taux d’intérêt du prêt immobilier in fine est plus élevé que celui d’un prêt classique.
- Les intérêts sont également plus importants même s’ils sont pris au même taux et à la même durée qu’un prêt classique. Comme nous l’avons vu dans notre exemple, la différence de remboursement est d’environ 5 012,90 euros.
- Pour en bénéficier, il faut être financièrement stable et acheter un produit financier comme garanti, ce qui est plutôt gênant. Avec le prêt classique, vos garanties et votre crédibilité suffisent. On a l’impression que le banquier ne fait que vendre ses produits.
Si vous pensez à souscrire à un prêt in fine, parlez-en longuement avec votre banquier. N’hésitez pas à lui poser des questions relatives à la procédure de remboursement et aux mesures prises en cas de défaut de paiement. Assurez-vous aussi de bien comprendre les garanties et le produit financier qui devrait servir de gage.
Comme le rappelle Immobilier Danger, pensez fiscalité !
Il y a un point très important dont nous n’avions pas encore parlé dans cet article : la fiscalité !
Dans les conseils d’Immobilier-danger sur le prêt in fine, il est ainsi précisé qu’il représente un avantage fiscal certain pour les personnes faisant de l’investissement locatif et se trouvant dans une tranche d’imposition haute.
Sur leur déclaration d’impots, ils peuvent déduire la somme des intérêts du prêt in fine sur les revenus fonciers perçus au cours de l’année. Mais, pour que cela soit intéressant, vous devez être autour de 35/40% d’imposition. C’est donc un avantage existant qui touche uniquement les plus hauts revenus en France.
Avec le système du prêt in fine, vous pouvez aussi économiser des sommes importantes sur l’impôt sur la fortune (ISF). En effet, vous remboursez au départ uniquement les intérêts et n’avaient pas encore la remise de votre capital. Cela signifie que vous n’augmentez pas sur le papier votre patrimoine et donc, votre déclaration ISF n’est pas augmentée.
Dans tous les cas, si vous avez de forts enjeux financiers dans la balance, vous ne devez pas prendre un prêt in fine ou un prêt immobilier classique sans faire une vraie étude des conséquences sur votre patrimoine et votre fiscalité.
