C’est dans le cadre du plan d’action pour le commerce et les commerçants que la loi Pinel est entrée en vigueur le 18 juin 2014. L’un de ses objectifs étant de favoriser l’implantation de nouveaux commerces en modifiant les caractéristiques du bail commercial.
Par conséquent, cette loi impose des innovations majeures pour le bail commercial. Les détails sur changements apportés par la loi Pinel, dans la suite de cet article.
Une révision des obligations entre contractants
Le premier changement de la loi Pinel a tout d’abord rapport aux négociations des termes du contrat. En effet, avec la loi Pinel, il ne s’agit plus d’un contrat où le locataire accepte les termes posés par le propriétaire des locaux. Les négociations se font entre les concernés. Elle porte sur le montant du loyer, les modalités de son paiement et la répartition des charges et des travaux.
Vous pouvez désormais négocier les termes de votre contrat de bail avec votre bailleur. C’est d’ailleurs l’une des caractéristiques du bail commercial, la libre négociation entre les parties.
La loi Pinel interdit aussi les beaux fermés. Un bail commercial est normalement établi pour une durée d’au moins 9 ans. Par conséquent, les possibilités de résiliation du bail sont limitées. Néanmoins, après 3 ans le bailleur a la possibilité de résilier le contrat. C’est possible par exemple dans le cas où il veut adjoindre un nouvel immeuble à celui qui fait l’objet du bail.
Dans cette hypothèse, le bailleur doit verser une indemnité d’éviction au locataire. Le locataire a aussi la possibilité de résilier le contrat après 3 ans. Seulement, il n’est pas obligé de motiver sa décision de résiliation.
L’état des lieux, la révision périodique et le renouvellement du loyer
En tant que locataire vous êtes maintenant protégé contre les incohérences qui peuvent résulter de votre contrat de bail. La loi exige désormais la réalisation d’un état des lieux au moment où le locataire intègre les lieux du bail commercial. C’est une étape importante, car l’état des lieux peut être la clé de la répartition des travaux entre le locataire et le bailleur.
Elle peut aussi indiquer en fin de contrat l’état dans lequel le locataire restitue les locaux au bailleur. À ce titre, il faut noter que le locataire à l’obligation de restituer les locaux en bon état.
Dans le cadre d’un bail commercial, la révision du loyer peut intervenir tous les 3 ans. Aux termes de l’article l 145 – 38 du code du commerce, l’initiative pour la révision du loyer appartient au locataire et au bailleur.
Vous pouvez donc en tant que locataire provoquer une révision de votre loyer 3 ans au moins après la conclusion du contrat de bail commercial. Il est important de noter que dans le cadre d’un bail commercial, le loyer doit être le plus proche possible de la valeur locative.
Aussi, habituellement le bail commercial fait l’objet d’un renouvellement tacite à son expiration. C’est ainsi que le loyer du bail renouvelé est normalement plafonné en raison de l’indexation ancienne. Toutefois, il existe un cas dans lequel il y a possibilité de déplafonner le loyer. Il faut alors que la valeur locative du bien loué augmente considérablement.
Comment savoir si mon local commercial est éligible à la loi Pinel ?
Les propriétaires sont nombreux à vouloir faire intégrer leurs locaux au dispositif de la loi Pinel, car les avantages fiscaux sont attractifs. Il faut néanmoins respecter certaines conditions qui permettront aux locaux commerciaux d’être éligibles à la loi Pinel. La première est le caractère neuf du local. S’il n’est pas tout neuf, il doit avoir subi de récentes rénovations à neuf.
De plus, les zones d’application du dispositif sont définies de façon spécifique. Il faut donc que le local soit situé dans l’une des zones en question. Sur le site du gouvernement dédié à la loi Pinel, les différentes zones sont largement précisées. Prenez le temps de les regarder au lieu de faire une confiance aveugle à un agent immobilier ou un promoteur immobilier.
Il faut aussi prendre en compte les plafonnements prévus par la loi au niveau des loyers. Il en est de même pour les ressources des locataires. C’est l’observance de ces conditions qui permettront aux propriétaires de locaux commerciaux de savoir s’ils sont éligibles à la défiscalisation qu’offre la loi pinel avec un bail commercial en application.
Comme pour les zones, vous trouverez beaucoup de sites à jour pour vous donner les chiffres à respecter.
Comment renouveler un bail commercial avec la loi Pinel ?
De façon habituelle, les conditions de renouvellement sont fixées d’un commun accord par les parties. La loi Pinel a intégré quelques nouveautés sur certains points. En effet, la loi agit sur la révision des coûts des loyers. La loi a défini un encadrement spécifique sur les plafonds des loyers. Le but est que le local ne soit pas loué à une valeur plus élevée que la sienne.
La loi prévoit alors le calcul du loyer sur la possibilité de son évolution. Les baux commerciaux sont renouvelés avec les avenants prévus par la loi Pinel. Par ailleurs, même si le bail commercial est antérieur à la loi, son renouvellement devra être conforme à la loi en vigueur.
Rappel des points clés d’un bail commercial avec la loi Pinel
La loi Pinel à apporter des changements importants dans la gestion des baux commerciaux. Il y a des points importants qui sont renforcés et des intégrations qui font la spécialité des baux sous la loi Pinel. Les points clés du bail commercial avec la loi Pinel sont les principaux changements qui sont apportés par ce dernier.
Un état des lieux est instauré à l’entrée comme à la sortie des locaux commerciaux. Les charges et les travaux sont répartis entre les deux parties au contrat. Ces modifications ont aussi réglementé le bail commercial dans sa durée. Le réaménagement des conditions de renouvellement et de révisions du bail commercial a conduit à la reprise en compte des modalités liées aux congés.
La loi Pinel a donc apporté des changements importants dans le milieu des baux commerciaux. Ces changements ont touché les conditions qui naissent entre les contractants qui en négocient les termes.
- Une révision des obligations entre les contractants.
- L’état des lieux, la révision périodique et le renouvellement du loyer.
- Comment savoir si mon local commercial est éligible à la loi Pinel ?
- Comment renouveler un bail commercial avec la loi Pinel ?
- Rappel des points clés d’un bail commercial sous la loi Pinel.
