Il est crucial de connaître sa capacité d’emprunt avant de se lancer dans un investissement immobilier à crédit. Cette dernière est importante pour déterminer le budget d’achat de l’emprunteur et le taux d’intérêt du prêt, car il est calculé, entre autres, en fonction des revenus de l’emprunteur.
Les revenus locatifs sont-ils pris en compte dans la capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt et ses liens avec les revenus locatifs
Le montant maximum d’emprunt qu’une personne peut contracter auprès de sa banque pour financer son projet d’investissement local est appelé « capacité d’emprunt immobilier ».
L’un des facteurs clés pris en compte par le prêteur pour l’approbation du prêt est cette capacité d’emprunt, ainsi que l’apport personnel de l’emprunteur et les éventuels crédits en cours. Le prêteur tient compte du taux de remboursement de l’emprunteur et des ressources restantes pour déterminer sa capacité d’emprunt.
Le fait qu’un prêt immobilier soit en cours de remboursement, permettant à l’emprunteur d’amortir le coût de sa résidence principale, ne l’empêche pas de contracter un nouveau prêt pour réaliser un investissement local.
Il faut d’abord confirmer son endettement actuel avant le financement afin de déterminer cette possibilité de cumul. Le montant emprunté pour acheter le nouveau bien immobilier est également évalué en fonction de la capacité de remboursement de l’emprunteur.
La prise en compte des revenus locatifs dans la capacité d’emprunt
Les banques tiennent compte des revenus locaux attendus de l’investissement qu’elles financent pour déterminer leur capacité d’emprunt. Mais seuls 70% des revenus mensuels prévisionnels sont pris en compte afin de couvrir les risques d’investissement spécifiques à la localisation (loyers impayés, logements abandonnés, etc.). Pour un loyer de 900 euros par exemple, seuls 630 euros seront pris en compte dans le calcul de la capacité de rupture.
De ce fait, vous devez avoir une idée du loyer que vous fixerez avant d’aller voir la banque. Ceci vous permet de gagner du temps.
Les autres revenus pris en compte pour calculer la capacité d’emprunt et l’apport personnel
Outre les revenus locatifs, la banque prend en compte les revenus professionnels de l’emprunteur, comme le salaire. L’allocation familiale ainsi que les pensions alimentaires sont également étudiées par certains établissements de crédit.
Cependant, il faut noter que le calcul ne prend pas en compte les revenus du placement financier. Le poids de sa dette hypothécaire globale peut être allégé grâce à son apport personnel. Par le passé, les banques exigeaient que cette contribution financière couvre au moins 10% du coût total du projet, hors frais de notaire.
