Du fait de l’instabilité du marché financier depuis la crise de 2008, la plupart des investisseurs se tournent aujourd’hui vers des actifs beaucoup plus tangibles comme les terres agricoles.
Si vous souhaitez également investir dans ce type d’actif, deux options s’offrent à vous : investir en tant que particulier ou passer par un groupement foncier agricole.
Nous vous en disons un peu plus ici !
L’investissement en tant que particulier
Si vous cherchez un bon moyen de diversifier votre patrimoine, alors les terres agricoles peuvent être une excellente solution.
En réalité, l’investissement en terre agricole consiste en l’acquisition d’une parcelle entière en vue de sa location à un exploitant moyennant un « fermage » c’est-à-dire un loyer fixe et défini à l’avance, qui, sur le court terme, ne dépend pas des rendements de l’exploitation. A
insi, en cas d’accident lié à l’exploitation (orage de grêle, maladie, etc.), la responsabilité incombe au producteur et non au propriétaire.
Pour investir en terre agricole en tant que particulier, il est tout d’abord important de faire l’acquisition d’un terrain agricole à la fois constructible et surtout bien situé. Ce type d’opération est généralement encadré par les SAFER (Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural), qui disposent d’un droit de préemption sur les terres agricoles.
En d’autres termes, les transactions de parcelles, qui doivent être impérativement déclarées par les notaires, peuvent d’un autre côté être refusée par la Safer, si elles sont jugées non conformes.
Par ailleurs, avant tout investissement, il faudra également déterminer à quel fermage vous pourrez prétendre. En effet, le fermage ne se détermine pas de façon arbitraire, il doit obligatoirement être dans la marge fixé par la Safer du territoire où se trouve votre parcelle.
En moyenne, sa valeur tourne autour de 180 euros par hectare pour chaque année, soit une rentabilité d’environ 2,5 % pour un investissement de 200 000 à 500 000 euros selon la localisation et l’exploitation de la parcelle.
L’investissement via un groupement foncier agricole
Pour les personnes désirant investir en terre agricole mais n’ayant pas un capital considérable, il est également possible de passer par un groupement foncier agricole (GFA). Il s’agit de l’équivalent des SCI en investissement immobilier.
Comme pour les SCI, ces groupements ont pour objectif de permettre à tout français d’investir dans des terres agricoles sans avoir à prendre auprès de sa banque un crédit sur 25 ans.
Dans un investissement via un GFA, les principaux facteurs pouvant influencer le prix sont l’emplacement et l’exploitation.
En fonction de ces derniers, la valeur de votre investissement peut alors varier entre 5 000 et 20 000 euros. La rentabilité de ce type d’investissement est généralement comprise entre 1,5 % et 3,5 %.
La fiscalité de l’investissement en terre agricole
Que vous soyez un investisseur en direct ou en GFA, les règles fiscales sont généralement les mêmes. Les fermages ou loyers perçus via le groupement sont jugés comme étant des revenus fonciers et pourront donc être imposés comme tels, soit au régime réel soit au microfoncier selon les différents critères d’éligibilité.
En cas de revente de vos terres ou de vos actions de GFA, une fiscalité sur vos plus-values immobilières sera appliquée et cela après des abattements spécifiques.
Si la valeur de vos actions ou de vos terres ne dépasse 100 000 euros, alors les ¾ de la valeur seront exonérés des droits de mutation. Mais si la somme dépasse 100 000 euros, alors seulement 50 % seront exonérés.
